Nel quartiere suburbano di Midorigaoka, a circa un’ora di treno fuori Kobe, in Giappone, tutte le case sono state costruite dalla stessa azienda nella stessa fabbrica. Strutture in acciaio dotate di pareti e soffitti a pannelli, queste case erano ammassate a centinaia in quella che una volta era una nuova città di pendolari. Ma non erano state costruite per durare.
Daiwa House, uno dei più grandi costruttori di case prefabbricate in Giappone, ha edificato questa città negli anni ’60 durante un boom immobiliare postbellico. Non è diverso dalle suddivisioni suburbane del mondo occidentale, con portici, balconi e linee del tetto che si spostano e si ripetono su e giù per blocchi di strade leggermente curve. La maggior parte di quelle case costruite negli anni ’60 non sono più in piedi, essendo state sostituite da tempo da modelli più recenti, e rifinite con rivestimenti in finta in ceramica. Alla fine, la maggior parte di queste case prefabbricate, come la maggior parte delle case in Giappone – ha una durata di vita di circa 30 anni.
A differenza di altri paesi, le case giapponesi gradualmente si deprezzano nel tempo, diventando completamente prive di valore in 20 o 30 anni. Quando qualcuno esce da una casa o muore, la casa, a differenza del terreno su cui si trova, non ha valore di rivendita e in genere viene demolita. Questo tipo di approccio è una sorta di capriccio del mercato immobiliare giapponese che può essere spiegato in vari modi da costruzioni di bassa qualità per soddisfare rapidamente la domanda dopo la seconda guerra mondiale, a ripetute revisioni del codice edilizio per migliorare la capacità di recupero dai terremoti e un ciclo di scarsa manutenzione dovuto alla mancanza di qualsiasi incentivo a rendere le case rivendibili.
A Midorigaoka, anche le case più recenti costruite negli anni ’80 e ’90 si stanno avvicinando alla fine della loro durata prevista. In circostanze normali potrebbero essere abbattute da un momento all’altro.
Ma a Midorigaoka c’è un segno di cambiamento. Le impalcature circondano una casa abbandonata in un angolo e gli operai della Daiwa House stanno rumoreggiando all’interno. Non stanno demolendo la casa ma ristrutturandola, riorganizzando la pianta, abbattendo muri, rifacendo la cucina e migliorando l’isolamento. Piuttosto che abbattere la casa in modo che il prossimo acquirente possa costruire qualcosa di nuovo, la stanno ricostruendo dall’interno e rimettendola sul mercato. È per il momento una cosa abbastanza rara, ma che si sta pian piano diffondendo in tutto il Giappone: una casa di seconda mano.
Dappertutto dalle grandi aree metropolitane come Tokyo e Osaka alle città di medie dimensioni in difficoltà fino alle aree residenziali suburbane, gli edifici ristrutturati sono una nicchia in evoluzione nel mercato immobiliare, emblematico della drammatica trasformazione in corso in Giappone. Il paese si sta restringendo, con un tasso di crescita negativo che dovrebbe portare la sua attuale popolazione di circa 127 milioni a 88 milioni entro il 2065. È anche una società che invecchia, e in 20 anni più di un terzo dei suoi abitanti avrà 65 anni o più. Mentre la popolazione si contrae e invecchia lasciando liberi milioni di case suburbane e rurali, la stessa si sta concentrando nelle aree metropolitane. L’attuale percentuale di posti vacanti a livello nazionale è di circa il 13%, secondo il Nomura Research Institute, e si prevede che tale cifra aumenterà oltre il 30% entro il 2033. Accoppiato con l’economia stagnante del Giappone, queste statistiche hanno convinto molti che il mercato del nuovo inizierà a vacillare.
Per le aziende che operano nel mercato, questi semplici lavori di ristrutturazione rappresentano una novità e una opportunità. “Se possiamo rimodellare queste vecchie case, il loro valore non diminuirà fino a zero e non dovremo demolirle”, dice Kenichi Ishida, amministratore delegato di Sekisui House. “Al giorno d’oggi i giovani non hanno molti soldi, quindi non esiteranno a comprare vecchi edifici.”
